Eine Neubauwohnung kaufen, die vielleicht gerade erst geplant wird oder sich noch mitten im Bau befindet?
Für viele Käufer ist das zunächst ungewohnt.
Denn anders als bei einer bereits bestehenden Immobilie kann man beim ersten Termin möglicherweise noch nicht durch die fertige Wohnung laufen. Stattdessen spielen Grundrisse, Visualisierungen, die Baubeschreibung und die Planung des gesamten Projekts eine wichtige Rolle.
Trotzdem folgt auch der Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger einem klaren Ablauf.
Wir zeigen, welche Schritte typischerweise vom ersten Interesse bis zur Schlüsselübergabe aufeinander folgen.
1. Das passende Projekt und die passende Wohnung finden
Am Anfang steht zunächst die wichtigste Frage: Passt diese Immobilie zu mir?
Dabei lohnt sich der Blick nicht nur auf die reine Quadratmeterzahl. Auch Lage, Grundriss, Aufteilung, Außenflächen, Stellplätze, Ausstattung und die geplante Fertigstellung spielen eine wichtige Rolle.
Gerade bei einem Neubau hilft es, sich frühzeitig ein möglichst vollständiges Bild vom Projekt zu machen.
Welche Wohnungen stehen noch zur Verfügung?
Wie unterscheiden sich die Grundrisse?
Gibt es Balkon oder Terrasse?
Welche Ausstattung ist vorgesehen?
Und wann soll das Gebäude fertiggestellt werden?
So lässt sich Schritt für Schritt herausfinden, welche Wohnung zu den eigenen Vorstellungen passt.
2. Das Projekt genauer kennenlernen
Ist eine Wohnung interessant, geht es stärker ins Detail.
Eine zentrale Grundlage ist dabei die Baubeschreibung. Sie beschreibt unter anderem die geplante Bauausführung und den Ausbau der Immobilie und legt damit fest, welche Leistungen der Bauträger schuldet. Bei Bauträgerverträgen gehört sie deshalb zu den besonders wichtigen Vertragsunterlagen.
Hier können beispielsweise Informationen zu Materialien, Böden, Sanitärausstattung, technischen Anlagen oder weiteren Ausstattungsmerkmalen enthalten sein.
Auch mögliche Sonderwünsche sollten früh angesprochen werden. Je nach Projekt können beispielsweise bei Bodenbelägen, Sanitärausstattung oder zusätzlichen Elektroinstallationen individuelle Wünsche möglich sein. Solche Abweichungen von der vorgesehenen Standardausstattung können allerdings zusätzliche Kosten verursachen.
3. Die Finanzierung vorbereiten
Bevor der Kauf verbindlich wird, sollte auch die Finanzierung geklärt sein.
Dabei geht es nicht nur darum, welche Darlehenssumme benötigt wird. Bei einem Neubau sollte die Finanzierung auch darauf abgestimmt sein, dass Zahlungen gegebenenfalls über einen längeren Zeitraum verteilt erfolgen.
Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis sollten Käufer außerdem die weiteren Kosten des Immobilienerwerbs berücksichtigen und gegebenenfalls einen finanziellen Puffer für individuelle Sonderwünsche einplanen.
Je früher diese Punkte geklärt sind, desto besser lässt sich der weitere Kaufprozess planen.
4. Die Vertragsunterlagen prüfen
Sind Immobilie und Finanzierung geklärt, werden die Vertragsunterlagen besonders wichtig.
Ein Bauträgervertrag verbindet den Immobilienerwerb mit der Verpflichtung des Bauträgers, das Gebäude beziehungsweise die Wohnung zu errichten oder fertigzustellen. Deshalb wird ein Bauträgervertrag notariell beurkundet.
Vor dem Notartermin sollten Käufer ausreichend Zeit haben, sich mit dem Vertragsentwurf und den dazugehörigen Unterlagen auseinanderzusetzen.
Neben dem eigentlichen Kaufvertrag spielt insbesondere die Baubeschreibung eine wichtige Rolle, denn hier ist beschrieben, was konkret gebaut und ausgestattet werden soll.
Offene Fragen sollten deshalb möglichst bereits vor dem Beurkundungstermin geklärt werden.
5. Der Notartermin
Der eigentliche Immobilienkauf wird beim Notar beurkundet.
Beim Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen und sein rechtlicher Inhalt erläutert. Auch offene Fragen können geklärt und gegebenenfalls noch Änderungen berücksichtigt werden, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.
Der Notar übernimmt anschließend außerdem wichtige Schritte für die rechtssichere Abwicklung des Immobilienkaufs.
Für Käufer bedeutet das: Der Notartermin ist nicht einfach nur eine Unterschrift, sondern ein zentraler Schritt des gesamten Kaufprozesses.
6. Die Bauphase beginnt oder läuft weiter
Je nach Zeitpunkt des Kaufs kann sich das Projekt noch in einer frühen Planungsphase befinden, bereits im Rohbau sein oder sich schon deutlich näher an der Fertigstellung befinden.
Während dieser Zeit entsteht aus Grundrissen und Visualisierungen nach und nach die tatsächliche Wohnung.
Auch die Zahlungen unterscheiden sich deshalb vom klassischen Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie.
Beim Bauträgerkauf darf der Bauträger Zahlungen nur unter bestimmten Voraussetzungen entgegennehmen. Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht dafür einen Zahlungsablauf vor, der sich an verschiedenen Bauabschnitten orientiert. Dazu gehören beispielsweise Erdarbeiten, Rohbau, technische Installationen, Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung.
Wie die konkrete Zahlung im einzelnen Projekt geregelt ist, ergibt sich aus dem jeweiligen Bauträgervertrag.
7. Die Fertigstellung und Abnahme
Wenn die Wohnung fertiggestellt ist, folgt ein weiterer wichtiger Schritt: die Abnahme.
Bei einem Bauträgervertrag bedeutet die Abnahme grundsätzlich, dass der Käufer erklärt, dass das geschuldete Objekt als vertragsgemäß hergestellt angesehen wird.
Die Wohnung wird dabei genau angesehen und der Zustand dokumentiert.
Sollten noch Punkte auffallen, können diese entsprechend festgehalten werden.
Für viele Käufer ist dieser Termin gleichzeitig der Moment, in dem aus Grundrissen, Baustellenbesuchen und Planungen erstmals wirklich die eigene fertige Wohnung wird.
8. Die Schlüsselübergabe
Und schließlich kommt der schönste Schritt: die Übergabe.
Nach den vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erhält der Käufer die Wohnung und die Schlüssel.
Aus einem geplanten Immobilienprojekt wird damit das eigene Zuhause oder die eigene Kapitalanlage.
Ein klarer Weg in vielen einzelnen Schritten
Ein Bauträgerkauf besteht zwar aus mehreren Stationen – kompliziert muss er deshalb aber nicht sein.
Entscheidend ist vor allem, zu wissen, welcher Schritt als Nächstes ansteht und welche Unterlagen und Entscheidungen dabei wichtig sind.
Vom ersten Interesse über Finanzierung, Vertragsunterlagen und Bauphase bis hin zur Abnahme und Schlüsselübergabe entwickelt sich das Projekt Schritt für Schritt zur fertigen Immobilie.
Und genau diese einzelnen Themen möchten wir in unserer Immo-Wissens-Reihe der IFA-Gruppe künftig noch genauer erklären.
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